par Gérard Faure-Kapper
Cours destinés aux employés des
agences bancaires pour leur formation et à la clientèle pour leur
information.
Cours de banque, leçon n°
6: Comment un prêt immobilier à
4,50% va coûter en finale 29,75% au client.
Nous avons vu pourquoi il est nécessaire d’équiper le client en
crédit pour l’asservir à la banque.
Maintenant, une petite démonstration pour démontrer comment le
client qui souscrit un prêt immobilier à 4,50% versement au final 29,75% selon
les probabilités statistiques.
Devenez propriétaire ! L’expression est magique. Plus de
loyers jetés par la fenêtre, nous sommes enfin chez nous. Quoi qu’il arrive,
nous serons indélogeables. Si un huissier pointe le bout de son nez, ce sera
Fort Chabrol.
C’est grâce à ce faux sentiment de sécurité que des générations de
Français ont fait la fortune des banques tout en se ruinant.
Explications.
Prenons l’exemple d’un appartement parisien de 50 m² à 400.000 euros
financé à 100%.
Vous le banquier, vous allez lui proposer un financement sur 20
ans, à 4,50% par exemple.
La mensualité sera de 2.530 euros. Le même appartement en location
n’aurait coûté que 1.150 euros, mais ne soyons pas rabat joie.
C’est une affaire, à condition de :
1°) Rester dans le même travail au même endroit pendant 20 ans.
2°) Avoir les mêmes revenus pendant 20 ans.
3°) Que la famille ne s’agrandisse pas pendant 20 ans.
4°) Que vous restiez en couple pendant 20 ans.
Bref, que votre vie ne bouge pas pendant cette durée.
Or, selon les statistiques, un de ces 4 évènements va forcément
avoir lieu au bout de 7 ans.
Ce qui signifie que vous allez probablement vendre votre
appartement au bout de 7 ans pour être dans la moyenne
Financièrement, que se passe t’il au bout de ces 7 ans.
Vous revendez et vous remboursez le prêt par anticipation,
peut-être pour en reprendre un autre.
La banque n’est pas dingue, elle ne va pas rajouter du capital. C’est
annule et remplace.
Après 7 ans, vous avez remboursé 101.536 euros de capital.
Votre mensualité a été de 2.530 euros
Ce qui signifie que vous avez jeté par les fenêtres 110.984 euros
d’intérêts.
Ces intérêts vous ont donc coûté 1.321 euros par mois
D’autre part, les frais de Notaire ont coûté 26.000 euros au
départ.
C’est donc 136.984 euros qui ont disparu pendant ces 7 ans.
Ce qui fait par mois 1.630 euros pour habiter cet appartement.
Soit un supplément de 480,76 euros de plus par rapport à une
location (à 1.150).
Donc, compte tenu des statistiques, vous avez près de 90% des chances
de revendre au bout de 7 ans.
Et donc, vous avez perdu 40.384 euros uniquement pour le plaisir
de se sentir propriétaire.
A propos de plaisir, c’est la banque qui prendra son pied quand
elle fera le bilan de votre opération.
En calculant combien au final cette opération lui a rapporté, c’est
du 29,75%.
Le calcul est complexe et ne comptez pas sur votre banquier pour
vous le faire.
Simplement, et après vous avoir en plus soutiré 5 ou 6% de
pénalités, il va vous proposer un nouveau prêt sur 20 ans.
Et accrochez-vous à la queue du mickey, vous repartez pour… 7 ans.
Faut-il être propriétaire ou locataire ? Avant de vous
décider, faites les calculs. Il y a de très bons sites pour cela sur gogol.
Votre analyse est très intéressante ! Je tiens le même discours depuis pas mal de temps et les gens me regardent toujours avec des grands yeux… vive les moutons ! Bref.
RépondreSupprimerJe perçois tout de mêmes quelques petits biais dans l’analyse. Je pense qu’il vaudrait mieux comparer 2 individus pour bien faire comprendre les différences.
Individu A : loue le même appartement que l’acheteur (individu B), soit 1150€. Il a exactement les mêmes revenus et souhaite épargner. Disons qu’il a la capacité d’épargner 1380€ par mois (1380 est plus commode, si l’on y ajouter les 1150€ de loyer, on arrive aux 2530€ du crédit de l’individu B).
Conclusion : 115 920€ d’épargne/capital pour 96 660€ de perdus (loyers) sur 7 ans.
Individu B : C’est donc l’acheteur de l’appartement. Il a donc pris un prêt qui lui coute 2530€ par mois, soit 212520€ sur 7 ans. Au bout de ces 7 ans il a donc un capital de 110984€, il a donc perdu 101536€ en intérêts (212520-110984).
Conclusion : 110 984€ d’épargne/capital pour 101536€ de perdus (intérêts).
Pour la même somme engagée (2530€ par mois), les deux individus arriverons au bout de 7 ans presque au même résultat. Le gagnant reste l’individus A (le locataire), il aura un capital à ce moment là de 4 936€ de plus que l’individus B.
Finalement, la différence n’est pas énorme.
Ce qui faut par contre prendre en compte, et vous le dites très bien, ce sont en effet les frais de notaire ! Dans votre exemple, 26000€ de frais ! J’arrive donc à un perte de 30 936€ pour l’acheteur VS le locataire.
Maintenant une donnée que vous oubliez totalement, c’est la hausse du prix de l’immobilier !
Les prix ont doublé entre l’an 1998 et 2008 sur la région parisienne.
Immaginez notre acheteur qui aurait acheté en l’an 2001. Son bien valant 400 000, vaudrait en 2008 120 000€ de plus ! (hausse de 30%, et encore, je suis loin du compte).
>>> 120 000€ - les 30 936€ de pertes potentielles VS l’individus A = 89000€ de gains sur 7 ans !
Maintenant, vu certaines prévisions qui font état de -10% dans les prochaines années, ce n’est peut-être pas forcément judicieux d’acheter. Pour moi, le critère de la hausse potentielle de la valeur du bien immobilier est absolument primordial.
Pour vraiment avoir une analyse encore plus poussée, il faudrait tenir compte des intérêts de placement de l’individus A pendant 7 ans, des frais d’agences que vous ne mentionnez pas, de la taxe foncière, les frais d’entretiens courants (exemple : un ballon d’eau chaude qui lâche), les charges de co-propriété…
Finalement, sans hausse du prix de l’immobilier, quel est l’intérêt d’acheter ?!
La question qu’il faut se poser est donc : la hausse des prix de l’immobilier est-elle supérieure à mon crédit ? Si oui, cela couvre-t-il mes frais de notaires et autres frais ? SI oui, dans combien d’années ?